LA IMPORTANCIA DE LA FUNCIÓN NOTARIAL EN LOS TIEMPOS DEL COVID-19

Por Walter Augusto Recalde Morales - Registrador Público-Callao

¿Acaso no se hace necesario regular la intervención del notario en el acceso al Registro de Predios de las transferencias de dominio por ejecución de una cláusula resolutoria expresa?

Una reflexión en tiempos del Covid-19

Estos tiempos de pandemia y cuarentena me han permitido retomar una antigua inquietud académica sobre el tema del acceso al registro de predios de las transferencias de dominio como consecuencia de la ejecución de las resoluciones de contrato al amparo del artículo 1430° del Código Civil, reglamentado por el artículo 102° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para lo cual me apoyaré en mi experiencia como Registrador Público, enriquecida con los estudios de maestría, especialización y otros de postgrado que he cursado; a lo que también sumaré un hecho coyuntural: los efectos económicos de la cuarentena, que buena parte de las personas venimos padeciendo.

De acuerdo con la legislación vigente, hoy en día la transferencia de dominio como consecuencia de la resolución de un contrato al amparo de una cláusula resolutoria expresa, podría acarrear, en su afán de proteger a la parte fiel del contrato, la posibilidad de abuso por parte de esta última, sobre todo en esta difícil coyuntura producida por la pandemia, cuyo efecto inmediato ha devenido en una cuarentena.

Cuando uno revisa la Exposición de Motivos del Código Civil de 1984, se advierte con meridiana claridad que la voluntad del legislador fue la de dotar de una herramienta rápida y eficaz, que le permita a la parte perjudicada con el incumplimiento del contrato, tener la posibilidad de resolverlo sin necesidad de recurrir al Poder Judicial.

Dentro de un correcto accionar (o en tiempos normales), esta es una excelente herramienta jurídica de solución de problemas; y así lo han considerado la mayoría de juristas. Sin embargo, la realidad siempre es más vasta y compleja que cualquier supuesto que la ley pretenda regular.

Como nos viene ocurriendo, un día se puede desatar una pandemia, y esto, más adelante, nos puede confinar en una cuarentena sin fecha cierta de cese, y esto va a afectar la economía de todos, y ya sabemos que a nadie le gusta que le metan la mano al bolsillo.

De acuerdo al artículo 1430° del Código Civil, “puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria”.

Dentro de este marco legal, el vigente Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en su artículo 102°, regula el acceso al registro de la referida figura jurídica en los siguientes términos:

“La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecución de la cláusula resolutoria expresa a que se refiere el artículo 1430° del Código Civil, se inscribirá en mérito a escritura pública o formulario registral legalizado por Notario, otorgado unilateralmente por la parte que goza del derecho a resolver el contrato, en el que se indique la prestación incumplida, debiendo adjuntar la carta notarial u otra comunicación indubitable cursada al deudor en el sentido que quiere valerse de la cláusula resolutoria, salvo que se encuentre inserta en la escritura pública”.

En términos prácticos, esto quiere decir que la manifestación de una de las partes se torna poderosa. Basta que señale en comunicación indubitable que la otra ha incurrido en incumplimiento de una prestación preestablecida como causal de resolución automática para resolver el contrato, sin necesidad de recurrir a órgano jurisdiccional alguno; y el Registro acoge esta resolución con el otorgamiento unilateral de una escritura pública y la comunicación indubitable.

Sin embargo, considero que es necesario plantearnos algunas interrogantes respecto de los efectos de esta manifestación de voluntad, y que la norma reglamentaria registral aparentemente no ha considerado, dejando su solución a los órganos jurisdiccionales, con lo que se configuraría una inequidad al momento de su acogimiento en sede registral:

¿La escritura pública unilateral regulada por el reglamento se enmarca dentro de lo prescrito por el art. 2010° del Código Civil?

¿Qué ocurre si la manifestación de voluntad de resolución de contrato de la supuesta parte fiel se basa, en el mejor de los casos, en un hecho discutible; o en el peor de los casos, en un hecho falso?

De otro lado, si como bien lo viene reconociendo el Tribunal Registral en reiterada jurisprudencia, al Registro solo deben acceder situaciones jurídicas consolidadas, ¿qué ocurre con la restitución de la parte de la prestación si cumplida? ¿por qué la norma reglamentaria hace ojos ciegos a la acreditación del cumplimiento de esta obligación de restitución que tiene la supuesta parte fiel, más aún si la ley sustantiva, si bien le ha otorgado tan poderosa potestad de resolución, esta viene aparejada de esta obligación de restitución?

Por estas simples interrogantes, creemos que la regulación reglamentaria del acceso al Registro de Predios de las transferencias de dominio como consecuencia de la ejecución de las resoluciones de contrato al amparo del artículo 1430° del Código Civil no es la más adecuada.

Ahora, si a esto le sumamos una coyuntura de pandemia y cuarentena, que definitivamente va a afectar no solo la economía global, sino la de cada una de las personas de forma individual, creo que se hace necesaria que el rol del notario vaya más allá de la formalización de la voluntad unilateral de la supuesta parte fiel.

Dicho esto, una conclusión preliminar sería que no parece adecuado mantener la regulación reglamentaria contenida en el artículo 102° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, sobre todo en la actual coyuntura, en tanto podría lesionar elementales principios de justicia, equidad y seguridad jurídica.

Pero, ¿cuál es el problema ?

El suscrito considera que el art. 102° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ha regulado de manera inadecuada e insuficiente el acceso al Registro de Predios de las transferencias de dominio por ejecución de cláusula resolutoria expresa, en tanto colisiona con los Principios de Titulación Auténtica, Legitimación y Tracto Sucesivo, consagrados por los artículos 2010°, 2013° y 2015° del Código Civil; además de no haber tomado en cuenta la obligación de la restitución de las prestaciones si cumplidas al momento de la resolución, conforme lo prescribe el art. 1372° del Código Civil.

Esta regulación inadecuada e insuficiente, lesiona elementales principios de justicia, equidad y seguridad jurídica.

Colisión con el Principio de Titulación Auténtica. - Ya se ha planteado, por lo menos en doctrina nacional, que la norma reglamentaria que permite el acceso de las transferencias de dominio al amparo de la ejecución de cláusula resolutoria expresa, colisiona con el principio de titulación auténtica, en tanto la escritura pública otorgada unilateralmente por la supuesta parte infiel no se encontraría amparada por la norma prescrita en el art. 2010° del Código Civil. 

Colisión con el Principio de Legitimación. - De la simple lectura del art. 2013° del Código Civil, se advierte que la formula prescrita por la norma reglamentaria -que permite que mediante una escritura pública otorgada unilateralmente se deje sin efecto un derecho inscrito- colisiona con este principio registral.

Colisión con el Principio de Tracto Sucesivo. - De igual forma, la norma reglamentaria colisiona también con el principio de tracto sucesivo, en tanto en el título inscribible (escritura pública otorgada unilateralmente) no comparece el titular registral. Si bien, la anotación en el rubro de cargas de la cláusula resolutoria expresa, podría salvar el tema, no es menos cierto que doctrinariamente sigue siendo cuestionable.

Colisión con la obligación de restituir las prestaciones si cumplidas. - La norma reglamentaria no dice nada sobre la acreditación de la restitución de las prestaciones si cumplidas. Si la resolución tiene dos efectos: el rompimiento del vínculo contractual y la restitución de las prestaciones si cumplidas, y ambas son de igual importancia y relevancia; es lógico y justo que se proteja por igual a ambas partes, y no solo a una de ellas. Lo contrario, como ya lo hemos señalado, lesiona elementales principios de justicia, equidad y seguridad jurídica.

Un vistazo civil ...

Si bien es claro que en materia civil se encuentra regulada con meridiana claridad la cláusula resolutoria expresa, y que de acuerdo a esta regulación, basta la comunicación indubitable de la parte fiel para resolver el contrato; ¿acaso por eso puede inferirse que la parte infiel pueda otorgar unilateralmente una escritura pública para poder publicitar –y blindar registralmente- su derecho?

Creemos que esto es discutible, y que podría estar colisionando con el principio de titulación auténtica.

De otro lado, en el supuesto negado que sí es jurídicamente razonable otorgar unilateralmente la referida escritura pública ¿acaso esta no debería contener inserta la acreditación de la retribución de las prestaciones sí cumplidas?

Si la respuesta es afirmativa, como así lo creemos, la norma reglamentaria adolece de esta insuficiencia.

En suma, una segunda conclusión, es que la norma reglamentaria es inadecuada e insuficiente, en tanto colisiona con los Principios de Titulación Auténtica, Legitimación y Tracto Sucesivo, consagrados por los artículos 2010°, 2013° y 2015° del Código Civil; además del art. 1372° del Código Civil, que regula la obligación de la restitución de las prestaciones si cumplidas al momento de la resolución.

Empezando a esbozar propuestas ...

Evidenciada las falencias de la normativa reglamentaria vigente, se hace imperativo desarrollar propuestas específicas que solucionen el problema planteado. Aquí, por lo menos una:

1. La intervención notarial, como requisito previo del acceso de la cláusula resolutoria expresa al Registro de Predios, no puede limitarse a la formalización de la voluntad unilateral de quién pretende resolver el contrato, sino que debe comprender también la acreditación de la restitución de las prestaciones si cumplidas.

Una tercera conclusión se hace evidente por si sola:

La modificación de la norma reglamentaria, para comprender la actuación notarial, respecto de la restitución de las presentaciones si cumplidas.

Conclusión final.

En otras palabras, considero que existe un vacío legal –respecto del acceso al Registro de Predios de las transferencias de dominio por ejecución de una cláusula resolutoria expresa- que es necesario llenar.

El presente ensayo solo busca evidenciar el vacío existente en la norma reglamentaria para concluir en una propuesta de reforma de la reglamentación del acceso al registro de predios de las transferencias de dominio como consecuencia de la ejecución de las resoluciones de contrato al amparo del artículo 1430° del Código Civil.

Para nada se busca cuestionar la naturaleza de la cláusula resolutoria expresa como herramienta de solución de un conflicto, sin necesidad de recurrir a órganos jurisdiccionales; ese no es el por qué de este cuestionamiento hecho ensayo.

La única intención es cuestionar la actual reglamentación de este acceso al Registro de Predios, por considerar que con deja abierta la posibilidad de violar el derecho fundamental a la propiedad, pasando por la violación de los principios registrales de titulación auténtica, legitimación y tracto sucesivo.

Es por esta razón que consideramos necesaria una propuesta de acceso al Registro de Predios que cubra todas las aristas del problema; y no quedarnos con la sola manifestación de una sola de las partes. Y es aquí que la actuación notarial –a través de las actas notariales extra protocolares- cobra fundamental importancia en la construcción de nuestra propuesta.

Mantener el status quo y darle la espalda al problema planteado, es evadir nuestra responsabilidad como operadores del derecho de buscar que contribuir a la solución de los problemas que nuestra sociedad nos plantea.

 

Registrador Público Titular del Registro de Predios del Callao.

Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

Egresado de la Maestría en Derecho Registral y Notarial de la Universidad de San Martín de Porres.

Graduado del I Curso de Especialización Avanzada en Derecho Civil Patrimonial de la Pontificia Universidad Católica del Perú.

Experiencia en docencia universitaria.

Ponente en temas de Derecho Registral